暴击的重庆房价

来源:uu快3App,作者: 知梦重庆,(http://zpyzz.com/4652147570/133730751)

从城市发展的角度,我们不得不说:北上广深领先重庆很多年。但是价值高地同样是价格高地。我们投资更重要的是要看未来,是寻找潜力最大的地方,而不是说寻找目前最贵的地方。

重庆的目前房价只有深圳的1/6。同样的钱,在深圳买一套房。在重庆就可以买5套房。重庆目前的房价翻一倍,不过2.4万。也只是达到了长三角某些地级市的水平。深圳的房价翻一倍,已经接近12万。12万的房价,即使是经济发展很好的深圳,实体经济能否承受,也。是一个很大的未知数。

先不说暴击,以重庆目前的房价,首先是跌无可跌的。

1、重庆房价非常之低

重庆的房价目前排名全国第46位,甚至低于四川很多区县。这是一个巨大的安全保障,重庆的房价没有任何的下跌空间。

2、住房购买力非常充沛

西南城市的贫穷落后的面貌,已经是遥远的过去。

随着经济的发展,重庆人变得非常土豪。如果你不信,请看下面的数据,重庆住房全款购买率位居全国第一

常年超低的房价,养成了重庆人高消费的习惯。重庆的奢侈品消费,均位居全国第七。

3、面粉贵过面包

重庆地价与房价已经出现倒挂,面粉贵过面包,呈现跌无可跌的局面。

2019年重庆土拍市场异常火热。距离解放碑车程30公里的中央公园,拍出了1.2万的楼面价。以1.2万楼面价的成本计算,1年以后,中央公园出售的新房建面单价,至少在2.5万以上。

2019年5月,位于核心区边缘的九龙坡,拍出了1.4万的楼面价,待房子修成之后,核心区将会出现建面3万以上的新盘。但是目前核心区地铁口,还存在大量的单价在1.4万左右的,房龄在10年之内的次新。

不仅下跌无空间,山城的地貌还决定了:重庆房价的天花板很高。

一个非常缺地,即住房资源很稀缺的城市,是有可能出现房价暴击的城市。

4、山城缺地

目前重庆均价不过1.2万,即便翻三倍,也不超过4万。即便放在全国房价也并不显得很突兀,价低才有可能暴击。但是我想说的是另一点,特殊的地形地貌,造成了重庆的住房稀缺程度,一定远远大于平原城市。

重庆主城区海拔多在186至400米之间。山地面积占76%。丘陵占22%,河谷平坝仅占2%。我们总是说贵州地无三尺平,我要说,重庆才是真正的没有任何平地,重庆的平地面积远远小于贵阳,贵阳都能在观山湖修建新城,而重庆,根本找不到如此大的平地。

所谓的重庆平地,在平原人里看来,根本不算是平地,不过是些大坡而已。重庆平地非常之少,坝、坪、梁都是平地的意思。冉家坝、李子坝、大坪都是平地的意思,重庆的平地太少了,人们才专门用这几个词描述平地。

重庆也是一座被大山包围的城市,东西两边均有大山阻隔,茶园和大学城和主城只能通过隧道联通,这些隧道短则4公里,长则8公里。

虽然直线距离并不远,茶园到解放碑也没几站路,但是由于沾不到主城的人气,东西两侧更像是自体循环的卫星城。

空地意味着城市的发展空间。存在大量空地,又能和主城无缝连接的只有巴南鱼洞到渝北蔡家的中部槽谷地区。

从卫星云图可以看出,2012年至2019年,从水土到巴南鱼洞,重庆中部槽谷的开发,已经拉出完整的框架。照现在的开发强度,中部槽谷的土地也将很快被开发完毕。

重庆独特的地形导致了重庆的中部槽谷是非常缺地的。等中部槽谷土地开发完毕,购买力再消耗几年后,重庆的房价可能会迎来爆发性拉抬,一举超过成都、西安、武汉等平原城市,最终实现和杭州、南京、苏州的房价持平,达到上海房价的1/2~2/3左右。

5、逐年缩减住房供应量

重庆目前,住宅供应量呈现逐年缩减的趋势。

首先是土地供应量:

早在2017年7月,重庆市国土房管局出台的文件,明确了重庆主城区住宅用地供应中期规划(2017~2021年)及三年滚动计划(2017~2019年)。2017~2019年计划供应5.8万亩(三年滚动规划),其中:2017年1.8万亩,2018年2万亩,2019年2万亩。

对比前两年的数据我们可以看到,2016年全市计划住宅用地36480亩,保障性住房用地2200亩;到了2017年,这两个数字分别下降,达到36000亩和2000亩,分别下降了1.3%和9.1%,住宅用地的下降程度并不算太高。但是到2018年,计划住宅供应下降到29000亩,下降了19.4%。

然后是容积率。

2019年前半年,重庆土拍市场异常火热。但是没有人注意到的是,所有出让土地的容积率都在1.5左右。近两年的重庆,土地出让容积率出现断崖式下降。

而容积率的降低,始于2017年重庆出台的一份文件。重庆将住宅(二类用地)的容积率上限指标由之前的3.5调低为2.5。

在此之前,重庆出让的土地容积率都在4~5左右。高容积率带来了住宅的超大供应。同样一块面积土地。重庆可以居住的人口是京沪的两到三倍。

但是现在,超超高容积率的时代已经过去,重庆房屋供应量出现大幅度下降。

下跌无空间,上涨无限制,这是重庆目前房价的基本情况。